Comperare un bene all'asta da tribunale: il CTU Definizione di CTU


Il CTU (Consulente Tecnico D'Ufficio) e' il professionista incaricato dal Tribunale di redarre la perizia del bene stesso.

Suo e' il compito di andare a vedere il bene esecutato, di persona.

Il CTU deve poi controllare tutte quelle cose che dovremmo noi semplici mortali controllare se dovessimo
comperarci una casa tramite agenzia o tra privati.

Il CTU deve fare del suo meglio per farsi un quadro del bene, visto dal punto di vista della vendibilita', dei possibili difetti e/o vizi catastali, deve accertarsi che se ci sono magagne queste
lui deve fare del suo meglio per trovarle ed elencarle tutte per iscritto sulla perizia che poi verra' consegnata agli atti inerenti il bene e sara' il documento dove chi e' interessato al bene potra'consultare al fine
di farsi un idea su cosa c'e' in offerta.

Quindi, il CTU e' una specie di garanzia offerta dal Tribunale, sul bene esecutato.
Il tribunale tramile il CTU sta dicendo ad ogni possibile compratore:

Noi abbiamo fatto del nostro meglio per mettere tutte le carte in tavola rispetto a questo bene.

Abbiamo mandato un serio professionista ad ispezionarlo, lui ha consultato le varie istituzioni e si e' dato da fare per raccogliere tutti i punti che il Tribunale ha chiesto, infine, basandosi su quello che ha trovato, il CTU ha redatto la perizia con la quale copre tutti i punti piu' importanti incluso il valore del bene stesso, questo basandosi su beni vicini con caratteristiche simili.

Quindi, una delle cose da fare quando si vuole partecipare ad un asta e' di procurarsi i documenti relativi al bene e di leggerseli attentamente, specialmente la PERIZIA prima menzionata.

Nella perizia ci si trovera' tutti i punti che ci interessano sul bene e qui ne elenchiamo qualcuno, per esempio e completezza, attenzione che questo non vuole essere un elenco definitivo, solo qualche punto importante:

- Cosa si compera? Se si vince l'asta si e' proprietari di tutto il bene o di una parte sola di questo?
- Locazione del bene, indirizzo fisico del bene
- Composizione degli interni, per esempio quante camere da letto, soggiorno, bagno antibagno ecc se e' al primo piano, piano terra ultimo piano, se e' casa singola, condominio, metratura in metri quadrati del bene.
- Dati specifici del catasto, numero di subalterno e particella, rendita catastale.
- qui e' il momento di aggiungere se il bene ha un garage di sua pertinenza
- descrizione sommaria di dove il bene e' ubicato, caratteristiche della zona (centrale, periferica) se questa e' servita da servizi tipo corriere, stazioni, se esistono parcheggi.

- Stato di possesso del bene: e' occupato, libero o cos'altro?
- Oneri giuridici: esiste qualcosa di nascosto che ci interessa sapere? Un coniuge che puo' rivendicare parte di proprieta, atti di asservimento urbanistico, eventuali trascrizioni pregiudizievoli e varie limitazioni, quello che ha trovato, il CTU deve includerlo qui, naturalmente ci sara' l'ipoteca che ha portato il bene ad essere pignorato ecc.

- Spese di condominio annue ed eventuali spese condominiali scadute.




Il CTU deve descrivere meticolosamente le caratteristiche strutturali del bene, e le loro condizioni, ad esempio tetto, scale, infissi, pavimentazione, citofono, gas, impianto elettrico ed idrico, questi ultimi sono a norma o meno ecc.

Alla fine di tutto cio' adottando quale metodo di stima il confronto con altri beni di simili caratteristiche, ad esempio l'appartamento identico della porta a fianco e' stato appena venduto a tot quattrini? Questo sarebbe il massimo delle fortune al fine di valutare il bene!

Per finire la perizia il CTU includera' dove ha preso le informazioni che ci sta dando, ad esempio catasto, conservatoria dei registri immobiliari, ufficio tecnico del comune ove e' locato il bene, eventuali agenzie immobiliari locali e osservatori di mercato.



Il CTU quindi valutera' il bene, detraendo dal valore eventuali spese condominiali non pagate, e produrra' il TOTALE. Questo totale e' il valore che il CTU sta dando al bene nello stato di fatto in cui questo si trova al momento della valutazione, ed e' la BASE D'ASTA, cioe' la cifra MINIMA che si offre se si vuole partecipare all'asta.

Naturalmente questo non vuol dire che tale cifra e' il valore definitivo del bene, bensi' e' il valore che il CTU ha dato al bene secondo il criterio di stima menzionato prima, insomma il professionista ha fatto del suo meglio per valutarlo, dopo esserci stato dietro qualche tempo e dopo aver spulciato i documenti inerenti, ora sta a voi decidere se il bene vale questa cifra o meno.

Tribunale di Vicenza, modulistica.
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